诗繁·名邸房地产开发项目定位策划开题报告

1. 研究目的与意义

房地产项目定位，通常是指房地产经营者经过研究项目所在国家或地区法律，法规及地区性政策、项目周边地区的经济发展等情况，利用科学的方法，结合项目自身特点和项目其他特点和制约性因素，最终对项目产品进行定位项目定位由客户群定位、产品定位、价格定位、市场定位和物业定位组成等。

房地产是获取高回报的同时伴随着的是高投资与高风险的行业，但很多房地产开发企业在确定项目的定位时不做调查研究，盲目投资，或者出发的角度比较片面，在进行项目定位时只考虑客户群体的需求，而忽视了国家的宏观政策或企业自身的财务承受能力，这都加大了企业的开发风险。项目定位正是弥补住宅供需结构不合理的的最佳途径，通过项目的定位，企业能够明确生产什么，为谁生产，项目定位的过程实际上也是在进行项目决策。

十九大提出的“房住不炒”和“租购并举”总基调下，房地产市场调控政策密集出台，调控政策体系不断完善，更加强调长效机制调制，房地产市场“稳”字当头。在此基调下，2018年南京主城区土地供应面积470.07万方，同比下降8%；总出让金额为767.03亿，同比下降51%，总体趋势呈现土地出让规模下降，土地市场降温，地价理性回归，南京房地产市场平稳发展。

2. 研究内容和预期目标

本文研究的是南京市栖霞区仙林大学城附近的no.2019g67地块。该地块占地面积79884.14平方米，最大容积率2.2，出让年限70年。最高楼面限价435000万元，用地性质为二类住宅。

仙林大学城位于南京城市总体规划确定的仙林副城西北部，定位于南京三个副城之一，是江苏省发展高等教育产业的重点地区，主打高档社区和科研机构错落分布。其地理位置，在助推南京都市圈，长三角一体化（带动合肥部分和南京周边的江苏城市）发挥重要作用。随着南京“宁聚计划”的实施，必将带来大量的就业人员，带动其对住房的需求，拉动南京房地产市场的发展。

因此本文研究的是在南京“宁聚计划”的推动下，no.2019g67地块如何明确客户群定位及其需求、产品定位、价格定位、市场定位、物业定位等，以期为未来开发房地产项目提供借鉴意义。

3. 国内外研究现状

项目定位是弥补住宅供需结构不合理的的最佳途径，给企业带来最大价值，降低开发风险。国内学者赵平认为系统的、明确的房地产开发项目的市场定位方法却有助于房地产开发商以规范的、合理的渠道获取最大的利润,并有助于房地产市场良性循环的建立,白兴波也支持了这种观点。王欣灏从分析现状、把握市场；围绕市场、准确定位；深研规划、优化方案；掌握消费、合理布局4 个方面阐述了前期定位阶段的工作重点，指出前期定位是房地产开发的第一生产力。林志宏明确前期定位的主要任务是市场定位，开发商要重视对前期定位工作的认识，提高人员素质及工作质量。潘雄指出上层管理者需明白前期定位在整个项目开发周期中的重要性，对其工作有足够的重视。

国外学者RafaelSacks 和 Abraham Warszawski 首次提出将前期定位工作分为调研、设计、实施等阶段，分解定位工作，利于工作有序的管理和执行。Andrew N. Baldwin 等人将研究重点转移到了前期定位团队建设上，关注团队的有效控制和信息交换，关注人员分配和资源分配，这是项目前期定位工作有重要影响的研究。,DirkDonath 指出房地产前期定位既要关注定位本身，也要关注生态和经济的重要性。

4. 计划与进度安排

1．2022年11月1日（本学期第九周）——完成选题工作；

2．2022年11月29日前——完成开题工作，；

3．2022年3月13日前——完成初稿和中期检查工作，等待老师的指导建议；

5. 参考文献

[1] 蕙心.2019年政府工作报告透露哪些房地产相关信号?[j].地产,2019(08):59-62.

[2] 廖紫云.南京市“宁聚计划”人才政策研究[j].市场周刊,2019(03):155-157.

[3] 刘向宁. 房地产开发项目市场定位研究[d].北京建筑大学,2016