1. 研究目的与意义
随着互联网和电子信息技术的快速发展，国家经济的有序发展，基于互联网技术的科技革命显著改变了房地产企业的外部营销环境，我国的房地产开发行业也逐步发展壮大并趋向理性成熟。从微观而言，互联网技术直接影响房地产消费者的信息获取方式并对其房地产消费模式产生巨大影响。从宏观而言，在当前我国宏观调控下，房地产行业的内部竞争日益激烈，众多房地产企业为求生存、求发展而及时转变企业营销理念。
众所周知，房地产项目投资金额大，项目周期长，这些特点迫使房地产项目要尽快得到市场的认可，为了在业内激烈的市场竞争中站稳脚跟，快速回笼资金，实现收益目标，各房地产开发企业对于管理工作的要求与之前较为粗放的管理模式相比，客观上需要更为精细和科学。
房地产行业面临着越来越多瓶颈，库存量急剧增加、创新深度不够等问题突显。现代房地产市场的营销活动不仅要求开发商做好前期调研工作，准确定位目标客户群，选择、开发好适宜的项目，制定合适的价格，还需要采取一系列的促销手段和策略，帮助客户认识和了解产品的特点，引起客户的注意和兴趣，激发其购买欲望，引发产生购买行为，从而达到扩大销售，提高营销效率和化解库存压力以及实现客户需求价值的目的。2. 研究内容和预期目标
| 1、研究内容： 通过前期对市场及潜在客户的调研，收集最为真实的市场需求，进而整合各方社会资源以求满足消费者刚性需求，然后合理的定位在建的房地产项目并制定相应的营销策划方略。往往一个优秀的房地产项目营销策划方略不止体现在其能够帮助开发商增加房地产项目收益，更重要的应该是其能更好的发现市场环境变化并及时调整，最终达到房地产开发商收益最大化的期望。 本文基于房地产营销策划、SWOT、PEST 和 4P 等相关理论和分析方法，对项目所处的环境、项目自身优劣势和竞争对手进行分析，确定项目的市场定位和目标客户群体。在此基础上，制定项目的产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略，最后为项目营销策略的顺利实施提出相关的保障措施。
2、关键问题 A、在营销策划中明确项目定位 B、精准定位该项目的目标客户群体 C、挖掘出该项目的“卖点”，增强竞争优势 3、写作提纲 第1章绪论 1.1研究背景和意义 1.1.1研究背景 1.1.2研究意义 1.2国内外研究现状 1.2.1国外研究现状 1.2.2国内研究现状 1.2.3综合评述 1.3研究内容与方法 1.3.1研究内容 1.3.2研究方法 第2章项目概况 2.1地块位置 2.2周边配套 2.3项目定位 第3章营销环境分析 3.1宏观环境分析 3.2微观环境分析 3.2.1区域环境分析 3.2.2竞争对手分析 3.3SWOT分析 3.3.1优势分析 3.3.2劣势分析 3.3.3机会分析 3.3.4威胁分析 第4章目标市场选择和定位 4.1目标市场细分 4.2目标市场选择 4.3目标市场定位 第5章项目营销策略 5.1定价策略 5.1.1影响因素 5.1.2基本策略 5.1.3调整策略 5.1.4付款方式 5.2销售策略 5.2.1渠道对比 5.2.2渠道选择 5.2.3渠道管理 5.3促销策略 5.3.1广告策略 5.3.2项目推广现场配备 第6章营销控制和保障 6.1阶段划分 6.2产品卖点 6.2.1区域卖点 6.2.2交通卖点 6.2.3定位卖点 6.3具体策略 6.3.1形象导入期 6.3.2营销续客期 6.3.3持续热销期 6.3.4后期控制期 6.4费用控制 6.5信息反馈 第7章结论和建议 |
3. 国内外研究现状
国外研究：
1964年，美国营销专家鲍顿提出了市场营销组合概念，它是市场营销人员综合运用并优化组合多种可控因素，以实现其营销目标的活动总称。这些可控因素后来被美国营销学学者麦卡锡教授归并为四类，提出了著名的“4p”营销组合策略。“4p”是市场营销组合中的四大基本要素，即产品(product)、价格(price)、渠道(place)和促销(promotion)。他认为一次成功和完整的市场营销活动，意味着以适当的产品、适当的价格、适当的渠道和适当的促销手段，将企业的产品和服务投放到特定市场的行为。 “4p”理论的贡献是巨大的，对现代市场营销理论与实践产生了深刻的影响，至今，它仍然是人们思考营销问题的基本模式。它的出现一方面使市场营销理论有了体系感，另一方面它使复杂的现象和理论简单化，对市场营销理论的普及和应用起到了促进作用。但是，随着时代的发展和环境的变化，“4p”营销理论的缺陷也日益凸现。首先，“4p”是以企业为中心，忽略了市场与顾客的需求，生产出来的产品不一定是市场所需要的。其次，在“4p”理论指导下，市场定价是由成本加利润构成，这样的定价往往忽视可竞争者的情况及消费者接受能力。正是由于这种缺陷的存在，“4p”理论面对着越来越复杂的市场竞争状况，开始显得有些力不从心。
菲利普#8226;科特勒在1984年提出了大市场营销概念，增加权力(politics)和公共关系(publicrelations)，学者们在研究服务营销时，加入人员(people)。科特勒在此基础上，围绕如何更好地满足市场需求的核心思想，又补充提出了能使市场营销策略组合中的这四大要素得到更有效实施的战略性“4p”:市场调研(probe)、市场细分(partition)、目标市场选择(priority)和市场定位(position)，从而丰富和完善了市场营销“满足顾客需要”的基本功能。
4. 计划与进度安排
研究计划表：
| 序号 | 时间安排 | 主要内容 |
| 1 | 第十三周 | 文献阅读、数据资料查询、实地调研 |
| 2 | 第十四周 | 确定设计方案 |
| 3 | 第十五周 | 撰写初稿一至三章 |
| 4 | 第十六周 | 撰写初稿四至六章 |
| 5 | 第十七周 | 调整修改，初稿形成，就关键章节完善 |
| 6 | 第十八周 | 指导老师批阅，再次修改 |
| 7 | 第十九周 | 初稿二次修改 |
| 8 | 第二十周 | 定稿 |
5. 参考文献
[1]李维胜,莫静玲.房地产精准营销沙漏模型研究——基于人工神经网络[j].技术经济与管理研究,2018(09):31-35.
[2].牢记使命不忘初心凝聚力量共筑中国梦[j].宏观经济管理,2018(02):98.
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