1. 研究目的与意义
房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8%，其中，新开工面积增长30.4%。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9%，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。本文以R18045地块为例，从现实出发，切实分析房地产业在各方向上的现实走势，通过实际策划，八个分类指数分析，简析南通地产的现状，进一步贴近市场，更好的做出合理的市场规划。
2. 研究内容和预期目标
本文从地块的设计策划入手，从无到有，通过自行在选中的地块上进行项目的地产策划，来详细解析一块地块究竟拥有多大的潜力，该项目能获得多大的经济收益和社会效益，会怎样推动房地产市场的前进和发展。从对该项目的策划开始，进行地块分析，包括：地块周边环境分析，地块宏观环境分析以及板块分析。进一步进行市场分析，包括：市场营销分析，客户定位分析，周边竞品分析以及价格走势分析。然后进行收益分析，包括经济测算，预期投入估计以及中间环节花费大致估算。最后通过前面各个环节的细致分析，具体阐述该项目最后的产出是否与投入达成正比，而达成效益的最终数据中，是如何进行投资的，对未来南通地区的投资趋势有怎样的提示作用。而片区在分析清楚相关的投资效益带来的结果后，如何进行抉择能在最短期内达到效益最大化，对当地的地产市场又会带来怎样的影响。
3. 国内外研究现状
中国房地产业发展主要问题
①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2%左右。
②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5%，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20%。
4. 计划与进度安排
一、研究目的：通过策划地产相关项目熟练地产项目的一系列操作流程，分析地产项目所能带来的经济收益与社会效益。
二、拟解决的主要问题：
1、房地产项目策划的相关流程；
5. 参考文献
[1] 李国荣,沈滔. 房地产营销策略影响因素探析[j]. 经营管理者
[2] 陈秋琨. 消费心理与房地产营销策略的互动机制研究[j]. 中小企业管理与科技旬刊
[3] 曾燕.房地产营销中的市场细分定位[j]重庆商学院报
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