宁科金山丽府项目财务评价方案研究开题报告

1. 研究目的与意义

随着我国社会的迅速发展，市场经济体制不断完善，经济增长迅速，日前房地产行业的相关法规愈加规范并且行业竞争加剧。在这种情况下，房地产公司如何以最小的投人换来最大的收益、如何以低成本换来高利益、如何在激烈的竞争中脱颖而出立于不败之地，这就需要公司对投资项目的财务可行性进行充分的研究和分析，并在投资决策时对项目建设做出正确、科学的判断。进行财务可行性研究是保证整个项目科学开展、资金合理统筹的重要途径。日前，由于房地产行业发展势头过快，引来越来越多投资者加入房地产开发活动，但是由于大部分投资者为了尽快获得收益,不顾房地产项目的实际发展情况，不断开发房地产项目，投资金额过大，导致房地产市场内出现大量质量不达标的楼盘,甚至出现许多”烂尾楼”。由此可见，如果在开发项目前无法做出正确的决策判断，合理进行项目的财务可行性分析，会给项目其至是企业带来不可挽回的损失。进行必要的财务可行性分析，可以有效控制项日的资金使用全过程，全面分析工程项目与价值活动的关系，从而获得效益最大化。宁科金山丽府项目财务评价方案研究是关于房地产开发项目的财务评价方案设计，通过设计，主要是使学生系统熟悉和掌握房地产开发项目财务评价的内容体系、操作程序、方法和技能等，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后从事有关实际工作打下良好基础。

2. 课题关键问题和重难点

1.对项目财务评价缺少系统性的分析。由于需求不同,财务分析报告的使用者要求的财务分析指标也不尽相同。2.对项目财务评价分析结果有效利用率低。财务分析是将各种业务情况用数据的形式表现出来,分析指标对于工作的指导性和参考性非常强，可是在实际工作中，往往会出现以下两种情况，大大降低了分析结果的利用率。习惯性分析, 做而不用。财务人员每期出具大量的分析报告,其中有很多数据是沿袭以前的惯例。只看数据表面，不反应背后的问题3.财务和业务关联不足。财务分析是一项比较专业的工作，从指标设置、数据收集、分析到最终呈现出分析结果，要有一定的专业水平。4.财务分析数据来源分散。很多房地产企业目前都使用ERP软件归集处理数据，为统计分析提供了便利，但由于运营流程中很多环节的业务处置由各相关部门完成，前置环节和相关环节都会产生大量的数据，财务部门收集的数据来源就比较分散,需要进行不同数据之间的验证，剔除复或者口径不符合要求的数据,才能满足财务分析的要求，数据来源越分散,筛选数据的工作就越容易出错,对财务分析的结果影响就越大。5.财务分析方法不能满足管理需求。不同的财务分析方法适用不同的管理需求，只有全面了解财务分析指标之间的关系，才能搭建一套科学的财务分析体系。建立财务分析体系,选择财务分析方法时，同一类指标通常按单一方法作为基础分析，很少结合2个或者2个以上的分析方法多维分析。粗分析方法一经选择,容易产生惯性,长期沿袭使用。久而欣之，由于长期单一使用财务分析方法，不能适应业务变化，难以满足管理需求。

3. 国内外研究现状（文献综述）

国际上，上世纪五六十年代，投资风险已发展为财务风险管理的重要组成部分，并成为众多学者的重点研究的课题。美国三位著名经济学家哈利.马科维茨(harrym.markowitz).威廉.夏普(william f. sharpe) 和默顿.米勒(mertonm. miller) 对财务风险管理展开了深入的研究。美国芝加哥大学的比弗(beaver)教授(1967 年)提出单变量模型，标志着财务风险预警研究序幕的拉开。自上世纪九十年代开始，风险价值度量法(var: valueat ri sk)把财务风险管理又推向了新的发展高峰，上世纪九十年代末期，全面风险管理成为世界学者研究热点问题。

在国内，从1980到1982年，我国理论工作者开始向国内介绍风险问题以及风险决策方法。蒋琪发提出(2000年)，财务风险按照发生的原因可以分为现金性财务风险和收支性财务风。伍中信(2001年)针对国有资本减持过程中存在的若干财务问题，认为应'采取宏观政策与财务方法相结合。肖游(2006年)从财务风险的特征、成因入手，提出财务风险控制的目标、原则和程序。刘平(2007年)认为，企业经营者要始终保有清醒认识，尤其要提高财务风险及预警意识。肖芳林，仇俊林(2011年)提出，房地产企业当前应以风险管理为核心，加强内部控制建设，同时加强资金管理，优化资本结构，降低财务风险。

近年来，随着我国经济发展水平的不断提高，房地产业逐渐兴起并得到了快速发展，成为国民经济命脉的支柱产业，在我国经济发展过程中起着很重要的作用，对推动我国经济发展和维护社会稳定有非常重要的现实意义。然而，在目前国际经济反复变动、金融政策不断变更的国际大环境下，我国房地产企业面临着竞争更加激烈的市场环境。同时，房产价格的过度上涨，普遍存在的风险防范意识淡薄以及预测和控制财务风险水平低等一系列问题，加剧了我国房地产企业所面临的各种财务风险。因此，如何增强企业应对财务风险恶化的能力以适应经济的增长，已经成为我国房地产业保持长期稳定健康发展所迫切需要解决的问题。然而，大部分房地产企业的财务风险管理意识淡漠，管理手段落后，管理方法不够明确，在进行风险管理的过程中遇到了各种困难和困惑。本文荣盛房地产股份发展有限公司为例来讨论如何使房地产企业在既适应经济的增长又符合自身可持续发展的前提下，准确识别和衡量企业中存在的财务风险，对风险进行有效的控制，合理地进行财务风险管理，从而实现财务管理的最终目的。

4. 研究方案

宁科金山丽府项目财务评价方案研究从房地产投资企业角度对项目进行的经济评价，是在房地产投资环境、市场分析，项目策划，投资、成本费用以及收入估算等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务分析指标，依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，对房地产企业财务盈利能力、清偿能力、营运能力和成长能力进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。房地产企业财务分析也是决定项目投资命运的重要决策依据。根据给定的拟开发宗地、相应的城市规划条件以及有关的宗地资料数据（地块编号：NO.2021G118；地块位置：东至现状，南至文泰街，西至汇德路， 北至文萃街；容积率：≤2.8；用地性质：R2二类居住用地），从房地产公司或咨询单位的角度，通过市场调研分析项目的市场环境（包括宏观、区域和微观三个层面）、竞争楼盘（产品、价格、广告、销售和物业管理等）、竞争对手（品牌知名度、专业化程度和成本状况等）、消费者（购买力水平、购买倾向、年龄和家庭结构等），结合项目的定位设计（尤其是建筑设计方案）和企业财务情况，确定开发建设方案，包括项目开发进度计划、投融资计划等。在此基础上，计算各个建设方案的财务净现值、净年值、投资回收期、投资利润率及方案间的增量内部收益率等必要的经济指标，进而优选确定建设方案。

在单项指标房地产企业财务分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题房地产企业财务分析，如企业潜亏分析，专项成本分析(包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等)，利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免房地产企业财务分析的片面性。加强房地产开发企业现金流量情况的房地产企业财务分析。在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析时，更应从以“利润”为冲心转向以'现金流量”为冲心。房地产企业财务分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量,检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量房地产企业财务分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量,评价企业的营业资本 管理是否有效率;房地产企业财务分析营业资本投资后,利息支付前的经营活动现金流量，评价企业 是否能够满足其利息支付义务;房地产企业财务分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行房地产企业财务分析，有助于评价企业盈利的质量。

5. 工作计划

工作开始时前三周时间收集项目财务评价基本资料、查阅相关文献，完善英文翻译。制定详细计划及调查问卷初稿；完善英文翻译检查。在之后的1-6周里了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。调查并修改调查问卷，完成开题报告。市场研究，在市场研究基础上，分析市场交易数量、价格，确定拟建规模。工作计划的7-8周里根据建设进度安排，从财务的角度作资金运用安排，以最佳收益为目标，安排建设规模、资金营运；考虑房地产项目资金的滚动运用。检查方案的初步设计。到了9-10周，根据市场调查资料完成项目的财务评价（1）财务评价，从动态角度进行赢利能力和偿债能力分析（2）盈亏平衡分析（3）不确定性分析 项目的财务评价方案。第11周完成小论文、完善毕业设计，并打印、装订成册，上交答辩。