宁科金山丽府项目物业管理方案研究开题报告

1. 研究目的与意义

课题背景：宁科金山丽府项目物业管理方案研究是关于房地产开发项目的物业管理方案设计，通过设计，主要是使学生系统熟悉和掌握房地产开发项目物业管理的内容体系、操作程序、方法和技能等，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后从事有关实际工作打下良好基础。

意义：物业管理，不仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，而且是房地产业中不可或缺的一个重要的子行业。是否具有一个机能健全、运行良好的物业管理服务系统，已成为衡量房地产业成熟程度的重要标志，并且将成为直接影响房地产业能否持续、快速、健康地发展的一个重要因素，物业管理的发展促进着房地产经济的发展，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业具有巨大意义。随着房地产业的发展，在社会主义市场经济条件下，要长期有效地维护保养好如此庞大的房地产物业，不断提高其使用效益，满足业主和使用人多样化、多层次的不断变化的需要，必须通过物业管理服务，采取市场化、企业化经营和专业化、社会化管理来实现。物业管理使房屋建设与管理相结合，表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。人们说的“三分建设，七分管理”的要求在物业管理的模式中得以体现。可见，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业有利于提高物业的使用效益，节约大量资金；有利于改善居住环境，提高生活质量；有利于深化改革，加快房地产业的发展；有利于提高整个城市管理的专业化、现代化和规范化程度。

2. 课题关键问题和重难点

关键问题：

通过宁科金山丽府项目物业管理方案研究根据给定的拟开发宗地、相应的城市规划条件以及有关的宗地资料数据，从房地产公司或咨询单位的角度，通过市场调研分析项目的市场环境，结合项目的定位设计、财务评价、市场营销和确定的建设方案、经营方案、营销方案，制定项目的物业管理方案，包括物业管理组织形式（如聘请社会物业管理公司、自行成立和是否需要将环卫、保安等工作外包）、物业管理等级、物业管理内容（包括常规性公共服务、针对性专项服务和个别性特约服务等）、物业管理收费标准和形式、物业管理前期介入等。

难点分析：

3. 国内外研究现状（文献综述）

国外近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国octaviahill女士为自己的出租物业制定了一套管理办法，这套办法则给hill女士带来了意想不到的好处，住户也非常满意，近代'物业管理'由此产生。1908年由美国芝加哥大楼的所有者的管理者乔治a霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织，cbmo，chicago，bui，lding，managers，organization，召开了第一次全国性会议宣告诞生了全世界第一个与门的物业管理行业组织。仍上述历史事例可以断定，物业管理行业的起源早于物业管理公司。在物业管理行业需要市场化、模式化的条件下，物业管理公司应运而生。因此，物业公司与房地产公司间存在“父不子”的关系、'总公司不分公司'的关系、'仍属不被仍属'的关系，物业管理公司既有房地产开发公司与门创办的、也有由房地产公司完全转变而来的。更有实行'多样化经营'，将触角伸向房地产开发经营的。

国外的物业管理的政策不仅有法律物业管理立法方面，而且国外发达国家具有完善的社会基础的法律基础，业主具有较强的私权意识。物业管理法律体系相对健全。物业的管理运作体系比较先进，相关法律具体明确。这些地区的国家对物业管理的各方面都有具体详细的法律规定。物业管理中所涉及的大部分法律关系，均在法律上得到阐述和体现，完备的立法对物业管理的发展非常有利。国外对物业管理中出现的问题的纠纷建立了一套合适的磋商、调解机制，对物业服务公巨的聘用，业主大会的成立、运作、性质、表决程序、物业管理的民主决策机制。物业管理费的使用、监督以及物业管理纠纷的解决等均有明确规定。政店在物业管理中发挥重要作用，但一般不直接干预物业管理。

纵观国外物业管理发展过程、房地产资产管理可以分为三个层次，仍低到高分别为物业管理、资产管理、投资组合管理。其中，物业管理是最低层次的房地产资产管理，也是高层次房地产资产管理的基础。设施管理也是在这一层次衍生出的概念。房地产资产管理介于物业管理的组合投资管理、代表物业所有者、资产管理者可以管理许多物业。

4. 研究方案

首先研究前期物业管理是整个物业管理的初始阶段和基础。我将通过对前期物业管理及其相关概念的阅读及查阅，对前期物业管理有一个全面的了解后。对其发展中存在的问题进行分析，有针对性地提出改进措施。使物业管理研究方案更加完善。

研究的方法：文献调查法，访问法等。在本文开始写作前，通过书籍阅读、网上搜索、查看相关期刊等方法来收集获取需要资料。我在对前期物业管理有一个全面深入的了解的基础上，综合运用所学的物业管理及其相关知识构建了层次分明、体系较完善的理论框架，用以研究物业管理合适的方案。

首先，我应该根据现有的住宅资料，如：地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成等。并掌握开发商对管理服务质量标准的要求；及小区业主到底需要什么样的服务，了解服务需求。物业服务方案的好坏取决于达成顾客要求的结果，以及满足顾客希望的程度。了解相关方的需求和期望。(包括开发商、社会部门、企业、合作方等等方面的需求和期望)。了解顾客的需求和期望。(包括已经明示的和潜在的)。了解招标文件或者物业服务合同的要求。结合现有的物业管理模式，详细了解每一种物业管理模式后，通过具体的调研、访查确定一种物业管理模式。

5. 工作计划

在深刻领会任务内容及要求的基础上，通过查阅文献资料、调查研究和方案论证，写出开题报告。然后开展实验研究、理论研究、设计、研制、开发以及数据处理、分析总结、资料整理等与任务书要求相应的工作，并撰写成毕业论文或设计报告，独立地完成毕业设计的各项任务。

第一阶段：2022.1.10-2.28，查阅大量文献资料，确定论文题目；

第二阶段：2022.3.1-3.20，根据论文题目进行调研，按照指导教师所下任务书的具体要求，积极做好论文前期准备工作；