预售合同备案登记制度与预告登记制度比较分析研究开题报告

1. 研究目的与意义（文献综述包含参考文献）

一、研究背景随着我国经济体制由计划经济向社会主义市场经济转轨，传统的商品房交易方式已经不能满足人们的需求，商品房预售这种经销方式的出现，不仅在某种程度上减轻了预购人支付巨额房款的经济负担，更解决了开发商资金不足的难题。

但由于我国房地产市场起步较晚，商品房预售相关法律法规还不健全等，产生了大量的商品房预售合同纠纷，为司法实践工作带来较多难题。

在制度建立的过程中由于不同法律位阶不同行政区划作出各种不同的司法制度尝试，渐渐形成了服务于规制不动产预售问题的多个制度其中以预告登记制度与不动产预售合同备案登记制度两制度为主。

2. 研究的基本内容、问题解决措施及方案

拟解决的问题由于不动产预售作为市场新售房形式出现的时间远早于其受法律具体规制的时间，直至今日针对一房二卖，在建房产多次销售的问题，我国各位阶各地方政府均进行过大量的尝试，其中以商品房预售合同备案登记制度与预告登记制度两制度最为突出，由于以上两制度在法律主体与法律程序等方面有所区别却服务与统一目的存在重合问题，本文将集中分析两制度的区别与重合，对规制不动产预售问题的法律制度提出完善意见。

我国的商品房买卖合同登记备案制度创设于1994年，依据我国现行法律、法规规定，预售人应当在法律规定的期限内将预售合同报送行政主管部门进行备案，然而对登记备案的法律性质和法律效力并无明确规定，理论界存在长期争论，说法不一。

本文结合比较了登记备案与预告登记，登记备案并无预告登记那样的对抗效力和顺位保留的效力。